上周五，房地產救市政策打出新的階段性高潮。

“保交房”工作會議后，住房城鄉建設部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局紛紛出臺相關配套政策：取消房貸利率政策下限，下調公積金貸款利率和房貸最低首付比例；新設立3000億元保障性住房再貸款，最終用于帶動地方收購已建成未出售的商品房；“組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房”，“酌情以收回、收購等方式妥善處置已經出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業解困?！?/p>

在所有救市政策中，政府財政或者貨幣當局直接出手，永遠是終極殺招。這意味著通過松綁、暢通、減負來刺激市場的固有需求已經效果有限，只有公共部門代表全體國民以顯性稅或者鑄幣稅為代價，拿出市場之外的增量資金去直接拉動需求，才能有效解決“市場失靈”的問題。

地產困境全面爆發已快滿三年，期間各種“市場化、法治化”手段出臺了不少，但真正意義的救市可能在2024年才展開。半年多前，就有類似聲音，“靠逼著開發商自己保交樓可能是不足夠的，財政出錢，地方政府自己買斷爛尾樓來保交樓可能才是有意義的?！?/p>

但拋開道德風險，這個方案也困難重重，核心問題就是誰出錢埋單？救市資金不是大風刮來的，它也是有成本的，成本不體現在顯性就會體現在隱性，不體現在近期就會體現在遠期。地方財政早就在習慣過緊日子了，甚至可以說，某地的房地產越困難，那么大概率該地的地方財政也越緊張，隱性債務壓力也越巨大，就越沒有余糧去自行托底。而這次，政策層給出一個真正具有可操作性的方案路徑。

自然資源部將出臺政策，明確支持地方政府按照“以需定購”原則以合理價格收回企業無力繼續開發的閑置土地，或者收購司法以及破產拍賣中流拍的土地用于建設保障性住房，還可以用于建設公共配套服務設施，改善周邊住宅配套條件等，并可通過地方政府專項債券等予以資金支持，享受保障性住房稅收優惠政策。由央行提供低成本再貸款資金（規模3000億元、利率1.75%、期限1年、可展期4次），激勵21家全國性銀行機構（國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行）按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款（帶動銀行貸款5000億元），支持收購已建成未出售的商品房用作配售型或配租型保障性住房。

這就是市場心心念念的真金白銀了。前者是財稅政策作用于回購土地，資金來源是地方政府專項債券；后者是貨幣政策作用于收購成品住宅，資金來源是基礎貨幣創造。如果與房地產目前淤積的呆滯資產負債規模相比，三千億元似乎并不充裕。但這可能是一個“恰當”的起手數字，一季度A股救市的直接資金差不多也就三千多億。

根據媒體事后對各家公募基金披露的一季報統計，估測中央匯金在年初救市過程中累計增持易方達滬深300ETF、上證50ETF、華泰柏瑞滬深300ETF、嘉實滬深300ETF、華夏滬深300ETF，以及南方中證500ETF的合計份額約為1229.91億份。以時段均價計算，約合資金規模3290.73億元，這也與央行在2月份新增的4045億元非銀行業金融機構貸款金額大致吻合。

新的利器已從工具箱中拿出，初始劑量的克制無可厚非。此前過度悲觀的人，可以舒緩一些預期；而此刻過度樂觀的人，卻也大可不必。

沒真正參與過房地產相關經濟活動的局外人，可能總會傾向于低估這個行業所面臨的危機程度。雖已困難到第三、四個年頭了，但全行業的銷售額還在跌上加跌，庫存量節節攀升。就在地產ETF火力全開的五月份，兩家頑強自救的原千億級房企還在陷落，廣東的雅居樂首次宣布債券違約，江蘇的中南建設收到深交所告知將被A股退市，人類的悲歡，確實并不相通。（財富中文網）

作者朱霄為財富中文網專欄作家，任職于某券商衍生品金融部

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編輯：劉蘭香