開春伊始，包括杭州在內的一二線城市樓市不斷迎來利好消息，包括北京在內的二手房成交量也有所恢復，但考慮到買房者的預期、經濟周期、房企現金流、居民實際收入等多重因素，筆者判斷，樓市短期真正見底的信號將是北京上海兩大城市放開限購，到時候再考慮反轉的可能性。

首先，從消息面上來看，3月14日杭州正式取消限購措施，考慮到杭州開完了亞運會，本身極為倚仗的互聯網經濟（比如阿里、直播電商）也已經告別了高增速時期，貴為準一線城市的杭州取消限購也是預料之中的，至于限購最嚴格的北京上海兩一線城市，筆者預計在近兩年內也大概率會取消限購。

事實上，限購的大背景是房價飆升，房子成為了居民最核心的投資品，所以才有了限購措施，假如房價不再飆升，甚至還出現了明顯的下跌，房子也不再是最核心的投資品，那么限購措施也就沒有必要了，之前超一線城市的香港也是直接放開樓市限購，也就不難理解了，因此北京上海放開限購基本上就是板上釘釘，只不過是個時間問題。

真正的問題在于，在政府不惜代價來扶持房地產和樓市復蘇的情況下，國內樓市有可能避免1990年前后日本泡沫經濟的樓市失落三十年嗎？很多人看好房地產的未來，就是押寶土地財政，比如政府會直接購買市場上的大量商品房，這種可能性當然是有的，相信也有不少城市試圖要這么做了，但是假如用香港和新加坡兩個城市做標桿，其實答案基本上已經清晰了。

新加坡這兩年房價暴漲，政府也不得不采取極為嚴格的稅收手段，試圖來平息房價的不理性上漲，但顯然富人購房者不在意這些高昂的稅賦，依然在新加坡買房買樓，而香港在完全放開樓市限購政策之后，房價也不過就是小幅度回暖，其根本原因就在于買房者的預期，買漲不買跌是全世界都一樣的定律，在一個資金瘋狂流入的城市，再嚴格的限購也難以對沖買房者的動力，相反，在一個資金流出的城市，限購沒有了，在短暫春天之后就變成了溫水煮青蛙。

因此，對于國內的一二線城市來說，能夠媲美新加坡香港的也就北京上海，因此這兩城放開限購是可以刺激樓市消費的，尤其是京漂滬漂的剛需購房者，但即使是杭州這樣的超一線城市，包括周邊的南京、合肥等省會城市，在虹吸效應之下，個人對于房價的未來并不樂觀。

道理其實很簡單，對于有財力在杭州換大平層居住的富裕階層來說，在上海限購必然放開的情況下，至少他會考慮上海的房子，除非真的想要在杭州養老買房，同樣的，北京周邊的天津，也會面臨一樣的尷尬。

當然，考慮到華人天然沒有房子就沒有安全感的群體心態，對于購房者來說，假如是剛需，那其實什么時候購買都關系不大，甚至在這個很明顯不是拐點的時間點進場，也是早買早享受，不需要有什么心理負擔，而享受到過去20年房價紅利的中年人來說，就更應該考慮房子本身的居住屬性，是不是宜居，假如過了這個心理關，其實買個安全感的心理需求，就值得去買套房。

總之，在中國樓市的黃金二十年已經無可奈何花落去之后，關注房子本身的宜居屬性，而非投資屬性，將是必然，至于曾經輝煌無比的購房團，雖然不會進入歷史，但也會逐漸被邊緣化，至于還能活下來的房企，改善樓盤居住屬性的含金量，也會是轉型的必然，從這個角度來說，杭州的宜居屬性顯然也遠超北京、上海、香港、新加坡等城市，因此假如是考慮養老的剛需，去杭州買套房也是不錯的選擇，畢竟人生只有一次，與其幻想重啟人生，不如享受人生，買房如此，日常生活也是如此。（財富中文網）

作者楊波為財富中文網專欄作家，資深財經媒體人，專注中概股研究

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編輯：杜曉蕾