今年注定是不平凡的一年。前有瑞士信貸爆雷，后有FTX破產，到如今，全球最大的另類資管巨頭黑石也有了麻煩。事實上，從瑞信曝出財務危機到黑石限制投資者提款，中間不到兩個月。這些巨頭為何在短短兩個月內接連出事？是否真如媒體所言“雷曼時刻”又來了？

黑石遭擠兌潮

12月1日，因投資者贖回請求激增，黑石突然宣布限制旗下凈資產高達690 億美元的房地產投資信托基金（BRIET）的提款。限制之后，該基金相關投資者，一季度最多只能贖回5%的份額，每月最多只能贖回2%的份額。該基金管理規模高達1250億美元。

事實上，投資者對該基金信心的垮塌從今年7月就已經開始了。據英國《金融時報》報道，投資者在 7 月份贖回規模超過BRIET 凈資產的2%。越過這一門檻，黑石集團便有權限制投資者贖回規模，但由于擔心驚動投資者，黑石當時沒有采取任何行動。相反，黑石的高層管理人員還用自己的錢支持 BREIT，黑石CEO和總裁向BREIT增加了超過 1 億美元的投資。

今年10月，要求贖回資金的申請達到18億美元，占基金凈資產規模的2.7%，雖然超標，但在董事會批準后獲得100%履行。到了11月，贖回資金大幅超標，黑石終于頂不住了，只批準了BREIT 43%的贖回申請，共計13億美元，占基金凈資產規模的2%。按照規定，12月，該基金只有占凈資產規模0.3%的額度可供投資者贖回資金，這顯然無法應對當前洶涌的擠兌潮。于是，黑石果斷拋售其在拉斯維加斯米高梅大酒店和曼德勒灣的兩處賭場的股份，完成交易將為該基金注入 12.7億美元的資金。

BREIT一直是黑石的優勢領域，負責收購學生公寓公司American Campus Communities和數據中心公司QTS Realty Trust等。今年前三季度，BREIT錄得9.3%的凈回報率，而公開交易的REITs價值下跌30%。

這一事件導致巴克萊分析師上周將黑石股票的評級從“增持”下調至“持股觀望”，并將目標價從 98 美元下調至 90 美元。他們和其他分析師表示，如果黑石集團的房地產投資信托基金無法重新獲得投資者的信任，它就有可能陷入出售資產以滿足贖回的惡性循環，不過目前下結論還為時過早。

房地產風光不再

黑石是全球另類資管公司的龍頭，所謂另類投資，主要指投資于傳統的股票、債券和現金之外的金融和實物資產，例如基建、房地產及私募股權。其中，房地產領域的投資標的非常廣泛，其收益主要來源于運營期間的租金收入和管理費用，相對于股票、債券而言，它的收益更穩定，更能抗通脹。

黑石不動產部門負責人曾斷言：即使新冠疫情以來全球各大類資產價格走勢在下滑，但房地產部分核心資產未來仍會回歸強勢上漲的趨勢。

黑石顯然低估了房地產市場回調的力度和投資者信心的垮塌速度。另外，黑石也沒有儲備足夠的現金應對市場的贖回。根據其招股說明書，截至 10 月底，BREIT現金儲備總計 27 億美元，還不足應付11月一個月的贖回。

受制于美聯儲瘋狂的加息進程，美國房地產市場正在迅速轉涼。最新數據顯示，20城房價在9月環比下跌1.2%，為連續第三個月下跌。美國7-9月這三個月的房價累計跌幅，是自2012年1月以來最大的三個月累跌。

抵押貸款金融機構房地美的數據顯示，30 年期固定抵押貸款利率在 10 月份突破 7%，這是自 2002 年以來的首次。盡管該利率近期有所回落，但仍遠高于去年同期的平均水平 3.10%。

分析指出，房價在過去10年里翻了一番，但自今年年初以來，抵押貸款利率從3.3%翻了一番到6.5%左右，使房市的歷史性繁榮戛然而止。

近期一份對25位房地產策略師的調查顯示，以Case Shiller 20個城市房價指數衡量，預計美國今年平均房價將上漲13.6%，2023年將下跌逾5.6%。如果預期成真，這將是10年來房價首次出現年度下跌。該指標顯示，美國平均房價在6月達到頂峰，自那時以來已經下降了約4%。根據預測中值，房價將累計下降12%，最高降幅估計值高達30%。

可以說，黑石的噩夢遠沒有結束。

金融危機如影隨形

市場上經常流傳一句話，十次危機，九次地產。房地產無論對于發達國家還是發展中國家來說，既可以是繁榮之因，也可以是危機之源。

隨著美聯儲今年連續大跨步地加息，全球房地產市場都陷入了寒冬。英國11月購房需求現斷崖式下跌，香港房價已跌至近五年來的最低點，韓國11月房價創九年最大跌幅，新西蘭房價指數更是創30年來的最大跌幅，連熱鬧的新加坡樓市也熄火，澳大利亞、加拿大等國樓市都概莫能外。

美國10月CPI出乎意料地大幅降至7.7%，市場迎來一波反彈。上周，美聯儲主席鮑威爾證實美聯儲將在12月放緩加息步伐，但美國前財長薩默斯警告10月通脹仍處于高位，美聯儲仍需以超過市場預期的幅度繼續加息。他強調，要將通脹控制住，美國經濟“還有很長的路要走”。

10月份彭博經濟學家建立的最新模型顯示，美國經濟在未來一年內陷入衰退已經“板上釘釘”，市場目前預測美聯儲將在明年下半年降息以拯救經濟。在此之前，美聯儲可能會繼續加息，最終聯邦基金利率可能達到4.75%-5.25%。

不斷提高的利率將提升資金借貸成本，投資人將收回資金回避風險，消費與投資活動都會受到極大的影響，前期泡沫較高的資產將面臨大幅回調，惡性的資金擠兌甚至可能導致金融系統的脆斷，引發系統性危機，給經濟帶來難以估量的損失。

美聯儲前主席、2022年諾獎得主伯南克在他的新書《21世紀貨幣政策》中指出，美聯儲的政策會影響全球金融狀況，甚至造成國際金融風險蔓延，我們要為下一次金融危機做好準備。這恐怕不是危言聳聽。

目前的狀況是，美國掙扎于經濟衰退的邊緣和無休止的政治內耗，中國仍然在與疫情做斗爭，歐盟各國苦于應付俄烏沖突帶來的能源危機和物價上漲，全球前三的經濟體都各自疲于奔命，全球經濟正在失去動力，而供應鏈的不確定性不斷上升，原本精細分工的全球化合作正在逐漸走向終結。

種種跡象顯示，一場全球性的衰退隨著美聯儲加息進程的持續深入正在變得越來越明顯，由于政策的滯后性，美聯儲6月開始的4次暴力加息的惡果正在慢慢顯現，無論是加密貨幣市場的崩塌，還是瑞信和黑石的爆雷似乎都是在為一場更大的危機做預熱，就像暴風雨來臨前的陣陣轟雷，這場危機的種子在2020年美聯儲決定啟動印鈔機之時就已經種下，潮水有漲時，潮水也終將退去。（財富中文網）