銀行下調存量房貸利率箭在弦上，影響幾何？

招商銀行行長助理彭家文在近日舉行的2023年中期業績交流會上表示，從央行的發聲來看，從“鼓勵和支持”直接變成了“指導 ”。存量房貸利率下調勢在必行，也是大概率事件。招行已制定相應預案，但還沒有最終的方案。

除招商銀行外，華夏銀行、建設銀行、中信銀行等也都在半年業績會上，對存量房貸利率下調問題做出表態。這種表態，儼然成為各大銀行中期業績說明會、交流會的標準格式。所不同的是，各家銀行在表達方式上存在一些不同，有的表達得直接一些，有的表達得含糊一些，更多的都是想“一站二看三通過”，先看別人的，再考慮自己的，不太想搶在別人前面做出政策調整。

最終結果也可能，要么管理層統一發話、統一行動，要么部分銀行約定好統一調整，而不大可能出現一家或少數幾家銀行先帶頭，其他銀行根據情況選擇如何跟進的現象。如果那樣，帶頭調整政策的銀行會面臨比較大的壓力。當然，也不排除，可能會出現有的銀行就是不下調的現象。

那么，為什么在輿論和公眾反映已經非常強烈，購房者也在采用各種手段置換房貸，管理層也已經發話的情況下，各大銀行依然用等待觀望的方式對待存量房貸利率下調問題呢？到底是銀行舍不得這塊利益呢，還是操作系統跟不上調整的需要，或者還有其他方面的顧慮，需要弄清楚。否則，會給銀行帶來不利的影響，會損害銀行的市場形象。就算銀行處于強勢地位，不需要考慮那么多，也不該有太多的負面影響、負面形象。

銀行舍不得這塊利益，那是肯定的。因為，對很多銀行來說，已經當作既得利益放在銀行的業績薄上，相關的績效收入，也已經按照當時的利率測算發放到員工手中。如果下調存量房貸利率，就等于把既得利益“吐”一部分出來，這對銀行來說，當然是極不情愿的，一定會能多拖一天就多拖一天的。畢竟，銀行也是企業，也要講效益、講利潤，也只有效益好、利潤多，員工的收入才能多，員工的積極性才能發揮。

但是，這也絕對不是銀行拖著不辦的主要原因。少一點利潤、降一點效益，對銀行來說，完全有這個承受能力，也不會影響員工的收入。銀行最忌憚的，也是最顧慮的，還是風險防范，是降低存量房貸利率會給銀行帶來怎樣的風險壓力。如果經過評估，不存在風險問題，銀行就完全可以下調存量房貸利率。否則，就必須繼續評估，繼續以現行存量房貸利率形成的利潤對沖可能出現的風險。

事實也是，對相當一部分銀行來說，雖然不良率處于較低水平、不良貸款總額也不算大，感覺比較安全，沒有多大的風險隱患。實際上，各大銀行心里都非常清楚，所謂的低不良率和低不良貸款總額，并不可靠，也不穩健，只要某個行業發生問題，就有可能使銀行的不良率和不良貸款額快速上升。其中，房地產企業貸款是最令銀行擔憂的，也是風險最大的，更是風險隨時都有可能爆發的。

以恒大為例，2.4萬億的負債，貸款6000多億元。雖然這些貸款都有抵押、擔保等，但是，如果恒大真的破產了，有些剛性的支出是必須的，即便銀行有抵押、擔保，也沒有絕對把握把錢拿回來。更何況，恒大用于向銀行貸款的抵押物，大多是土地。銀行把這些土地拿到，要想變現，難度也是相當大的。一家銀行就這么多，而出現資金鏈斷裂風險的，可不只有恒大一家，負債規模最多的10大房地產企業，已經有7家暴雷，如果都走向破產，對銀行來說，無疑是一場不小的風險。

也許正是因為銀行普遍面臨著來自開發企業那頭的風險壓力，其他方面的風險也就需要更好地防范，千萬不能出現多處冒煙、多地出險現象。在這樣的情況下，先不急于出臺存量房貸利率下調政策，也是對銀行可能面臨風險的一種預防。至少，可以避免銀行息差進一步降低，抗風險能力進一步下降。

央行在今后二季度貨幣政策執行情況報告中指出，商業銀行維持穩健經營、防范金融風險，需保持合理利潤和凈息差水平。從這句話不難看出，央行對商業銀行的盈利能力和凈息差水平也是非常關心的，不會強行要求銀行下調存量房貸利率的，而會讓企業依據自身實際進行選擇。確實沒有條件下調的銀行，也可以選擇不下調。否則，息差太少，利潤太低，一旦出現開發企業破產等方面的問題，風險就難以化解，也無力承受。因此，防范風險，才是銀行不能及時下調存量房貸利率的最大顧慮，也是最大考量。

7月24日，中央政治局會議上，對于“股市”和“樓市”兩個領域，同時提出“活躍資本市場，提振投資者信心”和“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”兩大舉措。毋庸置疑，對于當前困擾宏觀經濟發展的這兩個難題，最高層會議公報中表明國家的鮮明態度，“兩手都要抓，兩手都要硬”，不可偏廢。

上周日，財政部、國家稅務總局、證監會和三大交易所官宣包括印花稅下調、階段性收緊IPO和再融資節奏、規范大股東股份減持以及下調融資保證金比例等活躍資本市場措施，“四箭齊發”，力度空前，著實讓廣大投資者興奮了一把，A股市場隨即給予連續兩日上漲回應。不過，相較于眾多股民期待本輪救市政策中最大利好板塊——券商股最近兩個交易日的高開低走甚至板塊翻綠，意料之外的房地產板塊卻收獲驚喜，前期爆雷的金科股份連續收獲兩個漲停，榮盛發展、天房發展等連續兩日大漲超過15%，整個板塊也是連續兩個交易日大漲。無獨有偶，8月初深陷流動性危機的宇宙第一房企——碧桂園在經歷股價腰斬后，其H股上市公司碧桂園（代碼：HK2007）8月29日也收獲超過12CM漲幅。當然，資本市場中房地產板塊異軍突起也是事出有因，一部分利好來自于8月27日證監會發布一條政策：房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制，另一部分原因是8月28日十四屆全國人大常委會第五次會議上，國家發改委主任鄭柵潔在工作報告中提出：積極擴大國內需求，深入推進新型城鎮化建設。

一個多月來，隨著各部委和各地全面落實中央政治局會議精神，有關房地產優化政策出臺頻率明顯加快，中國房地產市場引來密集松綁期，不過相較于股市的史詩級式救市方式，樓市目前只有“不慍不火”救市措施，特別是作為中國樓市風向標的“一線城市”至今并沒有出臺“硬核”措施，著實讓人捏把汗。當然，一線城市樓市在本輪行業深度調整中，“受傷最輕，包袱最小，希望最大”，對于一線城市來說，救市政策一來沒有這么迫切，二來基于過去救市后續表現，一線城市“燈塔”效應依然明顯，因此，一線城市出臺救市措施必然慎之又慎。

相較于三、四線中小城市人口凈流出、居民收入減少帶來商品房明顯供過于求，即使價格大幅降低也依然無人問津，二線大城市人口紅利尚有空間，加上區域中心資源優勢，一旦房價下降至心理區間，還是有不少剛需和改善性需求甚至投資客抄底，但是對于一線城市而言，不僅大部分房企對于在售一手房咬住價格不松口，而且二手房主除去特殊原因著急出手外普遍也是觀望惜售，當然這種情況下，買家更是持幣待購中，買賣雙方博弈愈加明顯。

根據中指研究院數據顯示，8月份全國樓市繼續低迷，成交量整體同環比均下降。一線城市成交面積環比下跌22.83%，北京、上海、深圳環比跌幅顯著，廣州跌幅最小為5.2%。二線城市整體環比上漲3.15%，其中蘇州漲幅顯著，為49.59%。庫存面積總量略有上升，深圳漲幅最高，為6.97%。土地出讓方面，8月份監測城市總體供應量同比走低，宅地供求同比下滑，整體成交方面量跌價漲，一線城市出讓金及成交樓面均價有所上揚；房企拿地城市集中在廣州、南京、杭州、成都等城市。土地出讓金總額同比上揚，成都攬金371億居首。

顯而易見，本輪房地產市場調整尚未完全見底，但是可以看到是底部區間正在夯實，一、二線城市土地拍賣出讓市場觸底反彈已經發出明顯信號。那么，對于廣大投資者來說，現在是抄底良機么？

首先，可以肯定是，目前單論從投資房地產行業機會而言，資本市場機會遠大于不動產機會。若資本市場是國家宏觀經濟的“晴雨表”，那么板塊指數就是行業景氣的“溫度計”。隨著房地產開發、房地產服務等相關板塊前段時間二次筑底后再次反彈，意味著上市房企以及相關物業、經紀關聯公司風險基本出清，在經歷債務重組、資產重整等程序后，本身基本面尚可、投資布局合理、歷史債務包袱較輕的上市房企以及相關物業、經紀關聯公司更是迎來觸底反彈良機，投資這些上市公司股票，財務風險基本可控，未來收益較為客觀。同時，相對與實體房產而言，風險出清的上市房企公司股票不僅正處在歷史低位，抄底正當時，而且流動性好，收益變現容易，潛在風險可控。

其次，若要投資的話，一線城市房產特別是核心地段房產基于“過去抗跌、現在保值和未來增值”邏輯，是如今唯一值得投資的優質不動產。在本輪樓市調整中，全國各地房地產市場幾乎泥沙俱下，但是唯獨一線城市房價一直較為堅挺，其本質原因還是因為其良好供需基本面支撐，這也是一線城市中買賣雙方博弈的焦點所在，畢竟在市場經濟中，供需關系才是影響價格的最核心因素。北京、上海、廣州和深圳等一線城市憑借其優質教育資源、良好醫療保障和廣闊就業機會等優勢，多年來吸引舉國精英人才和成功人士安家落戶，同時購房置業落戶不僅是國人傳統觀念，也是保障上述權益的最好方式。盡管一線城市商品房一直被認為是普通民眾眼中的稀缺資源，但是精英人才和權貴階層充沛的購買力也足以讓其成為“必需品”。因此，盡管一線城市樓市尚在博弈中，但是核心區位房產，下跌空間不大，逢低適時出手，未來上漲可期。

最后，對于剛需和改善型需求來說，二線城市房產抄底機會正在臨近，歲末年初正當時。近期，住建部強調要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施，絕大部分購房人買房成本明顯下降，相較于一線城市商品房市場的供不應求和三、四線城市的供過于求，二線城市商品房市場目前處于供需弱平衡狀態，今年以來，二線城市不斷出臺“以價換量”的刺激政策正在促使其房地產市場逐漸進入“緊平衡”狀態，最近二線城市商品房成交量環比上升已經充分印證這一點。究其原因，在于二線城市均是省會城市或者區域中心城市，其房價相對于所在城市居民收入屬于“比上不足，比下有余”狀態，合適降價讓利后，其良好性價比必然會吸引大量剛需和改善型需求入場抄底。盡管二線城市的區域中心城市屬性也限制其房價過去上漲空間，但是也注定未來下跌空間不會太大，畢竟一旦跌多了，相較于周邊三、四線城市，其較高性價比，總會有本市及周邊區域剛需和改善型需求抄底。

如今屬于中國房地產的黃金時代已經落幕，過去那種“閉眼買房、坐等升值”的機會已經一去不復返，未來十年內，全國大部分區域大概都會進入存量房博弈時代，但是市場機會依然存在，不過機會總是留給有準備的人。

一張《關于召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議的通知》的截圖8月29日在網上傳播開，圖中顯示，該銀行擬于8月30日（本周三）召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議，要求數管部、軟件中心、數據中心、測試中心、個金部/消保部、公司部、網金部等部門參會。經記者核查，該截圖信息為真，即將召開此次會議的是國有六大行之一的交通銀行，該會議由該行零售信貸部牽頭召開。 (21財經)

今年稍早的時候，我去把在招商銀行的存量房貸給全部還款了，無需預約，到了現場也沒有發現有排大隊的現象，很快就辦理完畢。還款的主要考慮還是利率太高加上理財的收益太低，加上也有一筆閑錢。如果招行能夠采取措施及時下調存量房貸利率的話，相信還是能夠留住不少客戶的，畢竟現在經濟前景不好，市場對銀行貸款的需求也不像此前那么旺盛，而房貸往往是銀行資產中比較優質的，違約的概率極低。

在地產市場的持續低迷下，未來哪家銀行能夠在存量房貸利率上有更大的優惠，也許就能獲得更多客戶的青睞，畢竟不提前還貸，就等于是保住了房貸業務。而招行作為零售銀行中服務最好的，可以說提前布局了這個市場。

下調房貸，激活房地產業，增速循環

如何看待存量房貸利率下調？

存量房貸利率下調具有多方面的積極意義。

首先，有利于減輕購房者負擔，促進消費，增強人民群眾的幸福感。由于當前就業環境受挫，再加上有很多人當前對未來的收入預期不足，占據一定比重的存量房貸使得居民消費活力下降。因此，存量房貸利率下調能夠在一定程度上緩解居民消費壓力，促進改善需求的釋放。

其次，存量房貸利率下調對現在未入市的購房者也是一個穩定人心的作用。因為他們也擔心房貸利率變化太快，不敢輕易買房。

此外，存量房貸利率下調有利于二手房市場的回暖。高房貸利率買房的業主們都在賣房，想重新買房。二手房大量拋售，本就慘淡的二手房市場會承壓過重，雪上加霜。

同時，存量房貸利率下調有利于銀行金融系統的穩定。當前存量房貸利率過高，很多業主都在想方設法提前還貸，年輕人提前還房貸已成熱門話題。對未來沒有良好的預期。

最后，存量房貸利率下調有利于房地產市場的和諧穩定。很多業主利率站崗，又沒有救濟途徑。經營貸嚴禁流入房地產市場，這又增加了不穩定的因素。