“第三支箭”首單落地，福星股份擬定增募資

在第三支箭相關五條優化措施發布的第二天，已有世茂股份、福星和北新路橋3家房企宣布定增再融資，包括向不超過35名特定投資者非公開發行不超過總股本30%的股票，不過都提及了目前是初步籌備階段，具體發行方案以及能否發行仍存不確定性。

目前國內房地產行業信心不足，樓市明顯萎縮，市場回暖存在較大不確定性。之前的各項邊際寬松政策顯效有限，此時如果房企采取公開募資的形式很難獲得市場支持，而市場中房企板塊當前更多的是以作二級市場短線的為多，所以采取定增方式募資則可排除公開增發中的不確定性，提升募資的成功率，這對于增強房企的核心資本、優化資產結構與改善流動性都是十分重要的和非常關鍵的。這也是為何定增成為再融資開閘后首選的方式的主要原因。

在第三支箭在加速落地之外，第一支箭在六大國有銀行授信后，中信、興業、恒豐以及上海銀行股份制銀行也開始給予房企授信，17家房企再增10家，包括濱江、建發、青島青特、廈門安居等地方性較強的房企。同時，第二支箭方面，綠城報送儲架式中期票據注冊發行計劃，目前已有7家房企計劃發行總額1190億元。其中龍湖20億中票已發行，利率3%創新低。

但總得來說第一、二支箭貌似聲勢很大，真正能夠落地的比較少。這主要是因為無論信貸投放還是發債融資，都需要滿足銀行貸款的風控要求、公開市場發債的企業財務指標要求以及相應的抵押、擔保和反擔保措施，而能夠滿足這些條件或者能夠提供相應增信措施的企業還是比較少的，或者滿足條件的項目都已經滿貸了。這自然也就大大限制了第一支箭和第二支箭的落地空間，造成了政策實際落地的“雷聲大、雨點小”現象。

從第一和二支箭目前落地執行所覆蓋的企業來看，幾乎全部都是國央企或者優質民企。雖然第二支箭已有百家房企申報，但均未涉及如華夏幸福、泰禾、陽光城、融創等出險房企，僅第三支箭涉及到了世茂。這是因為出險房企最大的困難是信用歸零和資信喪失，無法再進行債權增量融資，這自然也就導致第一支箭、第二支箭的信貸、債權等債權融資利好與這些出險房企無緣了，未來同樣也不太可能被廣泛涉及，只有第三只箭可能會涉及這些出險房企。

未來如果上述第一支箭和第二支箭的政策仍將加速擴容的話，同樣也面臨著很難落地的困境，也就是說，這一政策擴容再大都沒有太大的實際意義。而第三只箭就要實在得多，從股權層面強化房企的核心資本，從而改善資產結構和流動性基本面，再發揮杠桿效應和推動同業并購，實際效果就很快產生了。

除了救市政策之外，這些出險房企還是要通過重組債務，并借機引入戰略投資者和金融股權融資，從而優化資產結構和恢復自身流動性，同時通過強力促銷，在改善現金流的基礎上推動債權融資，讓企業運營逐步恢復正常來實現自救。

福星股份成為打響地產再融資第一槍的房企，其實并不令人意外。今年前三季度，該公司實現營業收入92億元，同比增長9.28%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤6053萬元，同比下滑了48%，不過扣除非經常性損益后的凈利潤為1.72億元，同比增長了403%。作為一家中型房企，福星股份的經營和財務屬于相對穩健的類型，顯然也是監管層比較支持的房企類型。

另外，根據最新政策，允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設。而“舊城改造”恰好是福星股份的一大特色。據福星股份財報，公司是最早參與武漢市“三舊”（“城中村”及舊城、舊廠）改造的公司之一，以“城中村”改造為主，先后參與武漢、北京等地的“三舊”改造，形成了“一、二級聯動”和“城市核心區運營”的開發模式，為公司的持續、穩定、健康發展提供了重要保障。福星股份此次再融資，可能也有加速這方面業務布局的考慮。

值得注意的是，福星股份還有408萬平米建面土地儲備，這意味著其融資后不必用于買地，而是可直接用于建房或者進行收并購，這想必也是監管層所樂見的。這從福星股份在三季報中的表述也可得到驗證，其表示，公司把財務穩健放在首位，充分利用政策窗口期，通過加快開發銷售節奏，科學分析盤活資產，確?，F金流安全穩定，同時做好重點支付安排，提高資金使用效率。而從福星股份今天開盤即漲停的表現來看，投資者對其前景也頗為看好。就地產行業的前景而言，盡管短期內“第三支箭”的效果主要取決于銷售端的回暖，但從中長期來看，恢復股權融資對穩健房企絕對是重磅利好，尤其是有利于推動這類房企的并購重組，并加速行業的風險出清?？梢灶A期的是，福星股份也不會止步于今天這一個漲停。

如果我沒記錯的話，我們可能已經有八年沒有見過地產股再融資了，地產股可以再融資的利好出臺之后，看起來吃這第一杯羹的是福星股份、世茂股份和北新路橋。

從福星股份的股價波動來看，這對其是個利好。福星股份雖然規模不算太大，只能算得上是個中型地產公司，但是從業務上看，在當下房地產市場普遍衰退的局面下，福星的業務還算比較穩健。這或許是再融資渠道一開通，福星股份就開始積極行動的原因。

是的，很不錯的決定