中南集團擬與江蘇資產設立20億發展基金，AMC馳援房企加速進場

在鄭州國企與地方AMC發起基金拯救出險房企首單花落鄭東新區如意島項目之后，江蘇資產管理有限公司與中南建設的母公司中南控股集團也簽署了發起設立20億元、存續期3年的基金用于中南集團以及關聯方投資的項目合作，被行業同樣看作為地方AMC以基金方式馳援頭部民營房企中南置地。

至于鄭州和江蘇AMC以怎樣的架構，是否還會用加杠桿的形式去擴大資金規模以參與出險房企和相關項目的拯救姑且不論，但是就AMC而言，與房企合作“搭救”出險房企及其項目，還是有著明顯的優勢與局限性的。

AMC的長處是對不良資產的處置與整理，而且有著成熟的模式，在面臨復雜問題的時候也有著豐富的法律實踐經驗。但AMC發揮這一長處的前提是獲得出險企業的資產管理權和處置權，因此在出險房企尚未進入破產清算程序，還試圖努力自救和通過重整來恢復生機的狀態下，AMC就只能成為這些出險房企自救的配角和資源提供者，而無法成為資產處置的主導者。這也是之前國家級AMC早已進場，且AMC雖出場隆重，卻至今也是一場雷聲大雨點小，不見一點兒失效的空歡喜的主要原因。

就全國性AMC而言，其技術性和政策性更強，決策獨立性不太會受地方政府干預而更加考慮投資的安全性與收益性，因此也更能體現了市場化、法制化這一原則。但也正是市場化、法制化和商業上的可持續性，也成為全國性AMC與出險房企整體合作的重要障礙。這一方面由于出險房企資產規模龐大、低于分布廣泛、債權債務關系錯綜復雜，進場盡調就需要非常長的時間。而更重要的是出險房企認為作為強周期行業，只要樓市回暖自身就有恢復的可能，當前的問題主要是流動性枯竭所造成，自身情況并未惡化到破產清算的程度，最多也就是要進行債務與資產重整而已，因此需要的只是AMC的專業經驗、增量資金甚至其信用，而不會將企業主導權交給AMC，致使AMC的優勢和長處根本就無法發揮和施展。

而此次房企通過與地方AMC成立基金的方式來推動出險項目的復工復產和順利運轉，實際上同樣還是以房企為主導，AMC只不過充當了房企增量資金投資者、停工停建項目盤整方案咨詢人，以及外部增信的作用，而不會成為出險項目的主導者和擁有資產處置權，在整個過程中依然是唱配角的地位。如此一來，這種合作方式也就只適合那些資產大于負債、待售貨值較大，以及被挪用的預售款能夠追回的項目，其他的項目應該并不適用。而且中南集團和江蘇資產組建的基金只有20億的規模，是無法靠大量直接注入資金去盤活中南置地的所有停工停建項目的。

就鄭州AMC參與發起的基金而言，似乎還有吸收社會資金放大基金規模以盡量擴大對停工停建項目覆蓋面的設想，但是同樣也面臨著市場化、法制化和商業上可持續原則約束，也就意味著其可參與的項目也僅僅限于資產大于負債、代售貨值能夠覆蓋基金投入本息、以及被挪用的預售資金能夠被追回的項目。而現實情況是那些全國性布局的品牌開發商的資金調度是全國性的，一旦陷入流動性困境而出險，被挪用走的資金也就無法追回到原本的項目公司了，因此AMC發起的基金就不大可能參與這些停工停建的項目。在賠本的買賣無法干的情況下，適合AMC發起的基金參與的項目自然也就少之又少了。

因此，即使在穩行業、保交樓大勢下，并不意味著所有的涉險企業都將得到有效的“拯救” 。大量出險的多項目操作的民營房企可能更多還是需要通過市場出清的方式來進行重,在房企進入被動性破產清算式重整的時候，如果AMC接受委托成為其資產管理人反而是可以大顯身手的，完全可以在厘清原有債權債務關系且化債方案得以執行后，再由AMC自行投入資金或者引入資金來促使企業重新上路，但是此時原始股東或者已經出局，或者權益占比已經大大被削減了。當然，如果是出于非商業可持續性訴求，而是由政府出于拯救行業和維穩需要而指定AMC接管特定房企以化解風險目的的話，則又是另外一回事情了。除此之外，目前AMC能夠參與的重整活動，更多的只能從風險更為可控、更具操作性和更講商業回報的項目層面上進行。

不過，無論如何，隨著房地產紓困逐漸進入深水區，房企紓困的對象以及紓困方式都會越來越多元。未來一段時間，地方資產管理公司與房企合作的案例也將變得更加常見。

今年上半年長城資管紓困7家房企，中國東方年初發行100億金融債用于房企紓困，前不久華融紓困陽光城，以及信達擬紓困佳源國際澳門項目等新聞絡繹不絕。我們可以明顯看到今年中國在房地產紓困方面力度極大。四大AMC上一次這么熱火朝天地一致行動還要追溯到20年前解救四大行。

而本輪房地產行業排雷中，江蘇資產參與設立基金馳援房企，對于省一級AMC協同參與重大壞賬處理具有示范意義。目前來看，國內地方一級的AMC大約60家。相信在江蘇資產的帶頭下，會有更多的地方AMC加入到本次紓困當中來。中央和地方協同化解壞賬，其中的政治意義大于經濟效益。

另外，由于政府對地產紓困動作頗具效率，這對投資市場信心修復也起到了積極的作用。近期一些投資者已經按耐不住開始討論是否要重新對地產上市公司或者對Reits項目進行積極的投資了。