北京擬立法規范住房租賃，房租顯著上漲時政府可干預價格

近日，北京市擬立法規范住房租賃，并計劃在房租顯著上漲時對價格進行政府干預。這個政策的出發點當然是為租房人考慮的，旨在防止過快上漲的租房價格影響市民正常生活。但是政府干預能阻止或防止價格上漲嗎？經濟學常識和曾經的計劃經濟歷史與實踐早就告訴我們這是不可能的。

首先，市場經濟條件下價格是市場供求關系的反映，而不是政府管制或者政府干預所能決定的，因為政府的價格管制或者價格干預并不改變供求關系本身，而僅僅改變了政府統計層面的價格數據而已。政府管制與干預之下的價格，必然是失真的價格，不但不會引導和激發供給的有效增加，反而因為管制和干預造成的對價格的人為壓低而會引發供給的減少。也就是說，壓制價格會迫使一些房源從市場退出并加劇供求關系的緊張，從而引發市場真實價格的上漲，讓政府管制和干預價格以試圖讓價格保持較低水平的愿望，在實踐中走向了政策原本意圖的反面。

其次，從供求關系決定價格這一底層邏輯來看，政府如果需要維持較低的房租水平并讓租金水平保持穩定的話，則需要從增加供給和平衡供求關系的角度去施加影響，而不是單純的直接干預價格。因為價格只是供求關系的反映，而并非真正的市場供求狀態。在房租大幅上漲時，說明租房市場出現了供不應求的情況，此時政府政策和政府干預需要解決的是如何平衡租房市場的供不應求關系，應該從增加供給和抑制需求這一層面去針對性的解決供求關系失衡的問題，而非簡單地去干預價格。否則，這就好比溫度過高或者過低時應該著力去解決溫度本身的升降問題而非去控制溫度計的刻度不發生變化。

作為最重要最活躍的生產要素，人的順暢流動是維持城市運行與創新活力的最重要的基礎性條件。在被土地財政無限推高的房價之下，保持人這一最重要的生產要素的順暢流動會更加依賴租房市場，這也是從保持城市可持續發展與社會活力考慮而必須維持房租相對穩定的施政倫理的基本要義。但是要維持房租的相對穩定和防止房租的過快上漲，就需要從政策的角度去盡量增加可租賃房源的數量以及鼓勵可租賃房源的積極入市，而非簡單的控制或者干預價格。

在價格與供求關系之間，市場供求狀態所體現的供求關系是因，供求關系所反映的價格是果。當市場供過于求而呈現為買方市場時，價格就會下降；相反，當市場供不應求而呈現賣方市場時，價格就會上漲。改變供求關系應著眼于以政策工具來調整供需狀態，而非直接干預價格，干預價格只能帶來價格信號的扭曲進而引發市場扭曲，進一步惡化供求關系而并不能解決供求失衡問題。這是通常的經濟學常識而已，且計劃經濟的歷史與實踐也反復證明了對于價格的管制和干預只能帶來供應的短缺，在表象上就是大量票證與配給制的出現以及特權的泛濫。

既然如此，為什么在政策實踐中往往會出現違背基本常識邏輯、政策實施總是舍本逐末不去調整失衡的供求關系而是直接干預價格、從而以扭曲的虛假價格信號進一步加劇市場供求關系的失衡的怪事呢？

這是因為政策制定者總是希望政策效果可以立竿見影以彰顯自身的英明，既然政策效果反映在價格穩定這一點上，那么與其費力地去增加供給和調整需求來重新平衡供求關系，不如直接控制價格來的更簡單輕松。至于市場的真實情況以及租房人的感受，那就不是不受租房者監督的施政者所關心的了。這就好比蛋白含量成為牛奶品質的唯一指標時，直接添加三聚氰胺來調節蛋白含量自然要比改進奶牛品種、飼養技術和飼養條件要直接簡單、事倍功半得多，至于是否會把兒童吃成大頭娃娃，那就不是并非消費者的牛奶品質標準和指標制定者所關心的事情了。

因此，真正解決供求關系失衡的政策著力點，應該是從如何增加供給入手的。另外，在租金價格快速上漲的時候，絕不應該去管制和干預價格，而是應該根據價格漲幅通過發放補貼的方式來減輕租房者負擔的同時，以上漲的價格來激發和引導更多的房源建設和房源入市來平抑租金。那種以破壞市場對供求關系修復機制為代價的直接干預價格，實際上是一種刻舟求劍式的慵政與懶政，和直接控制溫度計的刻度而認為調整了氣溫一樣的愚蠢可笑。

昨天上海也開了類似的會議，宣布增加租賃性質的房產供應。我看輿論也是一樣的聲音：根本不夠用。幾百萬的外來人口還在不斷增加，長線計劃增加的租賃房也就不到50套，確實很難讓人相信它的作用：建房的速度根本比不上外來人口涌入的速度，等這些房子找到主人搬進去入住了，無房可住的外來人口數量卻比現在還多了。當然，一方面是要從供應上落實，另一方面就是維持市場上現有租房的穩定?？刂苾r格是其中一個因素，在我看來，政府可以介入，給予一些補貼，讓一些富余的房屋成為廉價租賃房?？傊鉀Q外來人口租房問題不是沒有解決辦法，只是想不想做的問題。