萬科：與恒大有接觸，但暫無實質性合作

萬科的凈利潤下滑值得關注，但沒有必要小題大做。8月30日，萬科稱，上半年公司實現營業收入1671.1億元，同比增長14.2%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤110.5億元，同比下降11.7%。萬科出現凈利潤再次下滑的現象，上一次，還是哀鴻遍野的2008年全球金融危機。關于利潤下滑，萬科自我分析的主要原因是：銷售增長有限，不足以對沖利潤率的下滑，以及轉型業務效果還沒有真正體現出來。萬科的分析實話實說，令人信服。利潤同比下降11.7%，還算中規中矩，比人們的估計要好一些。截至30日收盤，股價與年初相比跌超27%，與其它一些公司相比，也不算很多。

與其它公司相比，萬科財報以謹慎見長，其管理層習慣于“危機”思維，沒有利用財務技巧粉飾利潤，這是難能可貴的企業文化。

萬科的業績觀值得稱道。對于業績問題最好的回答，萬科認為是“靠行動、長期的行動，靠努力、長期的努力”。與其它一些“其興也勃焉，其亡也忽焉”的房地產企業相比，萬科是信奉路遙知馬力，這是其過人之處。

萬科是“房子是用來住的，不是用來炒的”的踐行者，其報告期內經營性業務的發展還是不錯。物業服務方面，立足于科技服務平臺型企業定位的萬物云，上半年實現營業收入103.8億元，同比增長33.3%。租賃住房業務方面，泊寓共有房源19.2萬間，累計開業14.8萬間，規模位列集中式公寓全國第一，期內營業收入13.19億元,同比增長25.6%。

萬科對轉型業務的反思值得關注。萬科轉型業務效果還沒能真正體現出來，成了一個痛點。萬科稱：“跟優秀同行相比，確實人比人氣死人”。萬科指出： “我們當年起步的時候嚴重低估了轉型所需要的時間、可能的挑戰、需要建立的能力，當時太樂觀了?！?br />
與恒大暫無實質合作體現了萬科的穩健。萬科稱：與恒大暫無實質合作。這表明，萬科在恪守以客為尊的價值主張，并深思熟慮、穩扎穩打、步步為營。

萬科發布中報，上半年實現營業收入1671億元，同比增長14%；歸母凈利潤110億元，同比下降11.68%；合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%。上半年，萬科回歸“綠檔”，三道紅線達標。

萬科作為龍頭企業，其業績變化具有一定的行業代表性。銷售業績的增長一方面反映了行業集中度上升的趨勢， 另一方面也表明企業可能存在為了?，F金流而進行了以價換量的促銷活動。后者反應在財報上就是收入增長的同時而歸母利潤卻在下降。

收入和銷售雙增長而歸母利潤下降，一方面可能是競爭加劇所致，另一方面也為?，F金流的促銷活動拉低了毛利水平。

從目前各家房企披露的年中報來看，整個2021年上半年的表觀數據整體來看還是很不錯的，這個只是表象而已，房企真正的日子過得怎么樣、好不好，還要看房企的現金流和企業流動性狀況。如果房企的真實狀況像表觀數據說的那么好，那也就不會出現有的裁員、有的破產和大量債權、商票違約的問題了。連恒大這樣的合同銷售與回款列前幾名的企業都出現了40億元的虧損，這說明房企面臨的形勢已非常嚴峻了。

房企目前為了保命，以現金流為核心實施了以價換量以及減少買地等縮減資本開支等措施，一方面在合同銷售看似增長的同時大大壓縮了毛利空間，另一方面也提前消費了房企未來和失去了未來發展必須的土儲基礎。這就是市場繁榮假象背后，房企真正困難所在的原因。

下半年的房地產市場會依然艱難，但是在宏觀經濟極速下行的情況下，作為支持經濟正常運行與財政重要來源的“夜壺”，涉及房地產行業的各項調控措施如土地集中出讓、銀根管制等有可能會以變相的方式適度放松。有關消息面表明，恒大已經將前段時間的“?；乜睢备臑榱恕坝欣麧櫟谋；乜睢焙汀氨＝粯恰?，而一線城市按揭貸款的嚴控與首付來源的嚴查，依據“住有所居”新聞發布會的召開，表明行業環境在底層邏輯上已經根本性改變。

此次萬科發布2021年中期報，值得關注的一點是這是自2008年以來，萬科中報和年報首次出現歸母凈利潤下降。在國家嚴控房價和規范市場的政策之下，房地產企業賺快錢的時代結束了。而有意回避和恒大的項目，我們似乎能看出些端倪。
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我看了這次中期業績會，對于業績下滑，總裁祝九勝也提到萬科過去幾年對某些新業務過于樂觀。面對主業發展遇到瓶頸、困難，想要拓展新業務，這個企業發展思路都懂，只是之前當我聽到萬科的新業務是養豬時，還是有些意料之外。不禁要問，如果新業務與主業完全不搭邊，企業當前的管理層有什么優勢可以做好這個業務？ 其實不少企業在生命周期中都會面臨這樣的問題，可以學習一下富士膠卷多元化成功的例子，富士膠卷在面臨主業下滑的背景下，積極拓展自己有技術儲備優勢的業務，取得了轉型成功。
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萬科作為國內房地產行業的龍頭，萬科面臨的機遇和挑戰具有代表性，現在的業績挑戰也是萬科轉型的外部推力。發展更適合萬科的新業務，為業績創造增量，這是萬科管理者接下來需要考慮的。