房產市場何時見底？
????銷量有望近期反彈，價格恐怕繼續滑落
????作者：Janet Morrissey
????分析師和經濟學家紛紛表示，房屋銷售量可能即將見底，然而房價在2010年中期之前不會反彈。
????據市場分析師和經濟學家預計，大量專門的可調整利率按揭（adjustable rate mortgage），比如選擇性可調整利率按揭（option ARM）和次優按揭（Alt-A mortgage），在今后18到24個月內利率會調高；失業率也不斷攀升，優質房貸違約率會激增。因此可能出現新一輪的止贖浪潮，房價可能至少再跌20%，然后才會觸底反彈。
????看漲的人認為房價可能在2010年下半年見底，看跌的人則認為要到2013年才能最終觸底。價格一旦跌到谷底，幾年后才能明顯反彈。
????約翰?伯恩斯房地產咨詢公司（John Burns Real Estate Consulting）總裁約翰?伯恩斯（John Burns）說：“這是自大蕭條以來最嚴重的房地產危機?！钡?008年底，房市泡沫破裂造成了3.6萬億美元的損失。全美房地產商協會（National Association of Realtors）首席經濟學家勞倫斯?云（Lawrence Yun）預測，到這場危機結束時損失可能接近5萬億美元。
????不過，近幾個月有跡象表明房地產業或在企穩，至少房屋銷售量趨向穩定。5月份，消費者信心達到8個月以來的最高水平，新屋開工率比4月份上升了17%。而且，全美房地產商協會近期的一份報告指出，4月份成屋銷售量上升了2.9%。
????勞倫斯?云說：“銷售量已經觸底或者接近谷底?，F在買房的人很多，在經歷了大起大落的市場，房價已大為縮水，買房的就更多了。買家競爭激烈，加州和佛羅里達州都有多次投標的現象?！?/p>
????美國住房建筑商協會（National Association of Home Builders）資深經濟學家艾利奧特?艾森伯格（Elliot Eisenberg）認為，“銷售好轉是危機見底的第一個標志。即使某些市場中還會經歷更多痛苦，價格可能繼續下降，更多的貸款無法按時償還”，銷量正在回升。
????惠譽評級公司（Fitch Ratings）董事總經理鮑伯?科蘭（Bob Curran）持更加謹慎的態度。他認為，一個月的收益并不能形成市場趨勢?，F在的成屋銷售量仍比去年同期低3.5%。他說：“需要連續觀察數月，通常是三個月，才能有信心說危機已經見底?！?/p>
????銷售量走出低谷
????由于購房者蜂擁而上將止贖房屋搶購一空或通過放空交易購買便宜房子，因此，最近的房地產銷售量有所上升。Agency Trading Group Inc.的資深分析師亞歷克斯?巴倫（Alex Barron）說：“過去四個月中，止贖房屋銷售量上升得很快?！?/p>
????勞倫斯?云估計現在50%的出售房屋均為賤賣房屋，他希望隨著未來幾個月止贖房屋的激增，這一趨勢能夠繼續下去。2008年共有200多萬房屋被取消贖回權，今年這一數字可能會升至250萬。
????今年下半年，隨著可調整利率貸款的利率重定和高失業率導致的次貸危機，止贖房屋市場將會大開閘門。幾年前發放的很多可調整利率貸款都已流入市場，現在的市場已經展開了價格戰并且面臨著最大的轉型。
????美國抵押貸款銀行協會首席經濟學家杰?布林克曼（Jay Brinkmann）表示，截至一季度結束，美國八分之一的按揭買房家庭都不得不每月推遲還款，或是將房屋進入止贖程序。另外，上季度新增的止贖房屋中有一半是未能償還按揭貸款的房屋。
????對于那些早已蓄勢待發等待便宜房屋的購房者來說，撲面而來的止贖房屋是個絕佳機會。伯恩斯說：“如果你是個租房者并且剛好錯過了這一輪出售，那么現在就是你購買按揭房屋的最佳時機?！?/p>
????雖然價格可能會繼續下跌，但是較低的按揭利率和奧巴馬政府出臺的首次購房者8000美元退稅政策還是讓現在的房價頗具吸引力，尤其是在加利福尼亞、亞利桑那、內華達這些房地產遭重創的地區。瑞銀分析師大衛?戈德博格（David Goldberg）認為：“現在機會的確難得，但一定要把目光放長遠?！?/p>
????有人推測，現在的止贖房屋購買熱和抵押利率的上漲會讓那些擔心利率上升的觀望者不再猶豫。同時，一些買房者蜂擁而至，希望在首次購房者退稅政策年底到期之前買到便宜的住房?？铺m表示，這一政策極大地推動了加利福尼亞等州的房屋銷售量，這些州還提供了州一級的退稅政策。
????銷量VS價格
????考慮到利率的上升與失業率的激增，雖然銷量在上漲，但價格走向還難以預料。根據房地美（Freddie Mac）的數據，上周30年定息按揭率平均為5.59%，達到了自12月11日以來的新高，這周有所回落，降至5.38%。而全國失業率在5月份達到30年來最高水平——9.4%。伯恩斯預計，到2011年失業率會升至12%。
????標準普爾/凱斯?席勒全國住房價格指數（Standard & Poor's/Case-Shiller National Home Price Index）顯示，一季度房價下降了19.1%，是該指數設立21年來的最大季度降幅。凱斯?席勒報告指出，和2006年年中的最高點相比，平均房價下降了32%，達到了2002年第四季度以來的最低點。
????預測機構Maria Fiorini Ramirez Inc.的首席美國經濟學家舒華?夏皮羅（Joshua Shapiro）說：“從百分比來看，我們的價格調整已經完成了三分之二?！彼A計在未來的18個月中，房價將至少再下降20%
????艾森伯格說：“佛羅里達、加州和密歇根部分地區還將經歷一些痛苦，供應過量現象仍十分嚴重。價格將繼續下降，要一段時間后才能處理完現在的多余供應量?！?/p>
????布林克曼預計價格將在2011年開始反彈。明年危機可能見底，但價格大幅反彈還需幾個月甚至幾年。伯恩斯說：“我認為價格觸底后，會在幾年內不會有任何起色?！?/p>
