美國興起“租房熱”

????在現代的美國，“美國夢”一直與“置業”這個字眼密不可分。與那些靠租房為家的窮光蛋不同，擁有穩定住房、交著物業稅、定期修剪草坪的人，才是公眾心目中“最美國”的形象。

????這種觀念的形成并非偶然。早在赫伯特?胡佛于1929年當選總統之前，美國政府就已經制定政策，鼓勵公眾通過抵押貸款購買房屋，而不是租房居住。從那時起，“置業”和“美國夢”這兩個概念就開始緊密聯系起來。在“紅色恐怖”（Red Scare）時期，時任美國商務部長的胡佛便大力宣揚“置業”的概念。他相信，如果民眾在美國擁有自己的資產權益，就不那么容易被共產主義“迷惑”。在隨后的經濟大蕭條（Great Depression）時期，半數房屋抵押貸款遭遇違約，美國政府于是施行了大量措施，對陷入困境的房主施以援手。

????美國這些鼓勵置業的政策，相當一部分至今依然存在。然而，由于房屋止贖量達到歷史新高，加上房價呈現螺旋式上升態勢，迫使“美國夢”被重新定義——今天的“美國夢”不再排斥租房居住。

????在經濟景氣的時候，無數人為了實現“美國夢”而不斷地換購升級住房。然而在當前處于頹勢的房地產市場，買房已經不再是一種投資手段，房子也不再是可以供人不斷重新貸款的自動提款機。相反，過去四年以來，房屋市場一直是引發危機的罪魁禍首。根據美國房地產研究公司RealtyTrac Inc的數據，6月份，每411套房屋中就有一套止贖。標準普爾/凱斯-席勒房價指數（S&P/Case-Shiller Home Price Index）顯示，2006年到2009年之間，美國房價下跌了32%以上。

租房趨勢上升

????由于房屋市場不景氣，租房變得比買房更有吸引力。根據哈佛大學聯合房屋研究中心（Joint Center for Housing Studies of Harvard University）的報告，2004年到2009年間，全美國租房居住的家庭數量增加了340萬，上升幅度接近10%。美國中西部的漲幅最大，達到15.4%。報告還顯示，在這一時期，美國南部的租房家庭數量增加了120萬，在全美增加總數中占的比例最大。

????所有這些因素都促使美國國會重新思考“美國夢”的定義。就在克林頓和喬治?W?布什執政時期，美國政府還在為“置業”大唱贊歌，幾乎把買房等同于公民義務，而今天的最高決策者表示，買房不一定適合每個人。

????5月份，美國住房和城市發展部（Housing and Urban Development）部長肖恩?多諾萬向眾議院一個委員會證實，這次經濟危機表明，政府需要更好地平衡買房和租房之間的比例。住房和城市發展部高級官員拉斐爾?博斯蒂克上周向《華盛頓郵報》（Washington Post）表示：“在過去那些年代，沒有人質疑置業這個決定正確與否，只是認為那是大家期望的奮斗方向。將來我們不會這么想了?！?/p>

????2000年，美國曾經出現“騙子貸款”，貸款人無須提供任何證明或擔保文件，便可輕松搞定房貸手續。但是擁有自己的住房并不總是這么簡單。上世紀大蕭條時期，美國經濟全面崩潰，政府為了刺激直線下降的房屋開工率、減少房屋貸款違約率，制定了相關法律，為政府用宏觀手段干預房屋市場開了先河。胡佛簽署了《聯邦房屋貸款法》（Federal Home Loan Act）。1933年，富蘭克林?D?羅斯福創建了“房主貸款公司”（Home Owners' Loan Corporation），提供低利率的房屋貸款。

????而這僅僅只是政府干預的開始：在接下來的幾十年里，美國政府通過了大批的法案，幫助退役軍人、弱勢群體和普通民眾獲得房屋抵押貸款。但是今天，情況發生了轉變。

????賓夕法尼亞大學沃頓商學院（University of Pennsylvania's Wharton School）房地產金融專業的教授喬?吉奧科指出：“政府不應該盲目鼓勵民眾購買住房，如果他們想有所作為，應該鼓勵老百姓做出正確的決定?！?/p>

????吉奧科表示，他并不是完全反對人們置業。畢竟，作為兩個孩子的父親，這位53歲的教授也擁有自己的住房。但是他強調，人們應該更廣義地去理解置業的概念——而不是局限于對長期投資的考慮，或者只看到買房相對租房而言的成本收益。

????業主不需要向房東付租金，但是他們要繳稅，還要支付房屋維護費用。吉奧科指出，這些開銷加起來，租房和買房的費用也相差無幾了。

????有人把買房子視為一項明智的長期投資，但吉奧科認為，這種觀點并非永遠正確。他表示，如果我們把質量相當、大小類似的房屋進行比較，扣除通貨膨脹因素，從1975年到2008年，美國房價平均每年僅增值1%左右。投資者如果購買國庫券，收益可能都會比這好。